渝 开 发(000514):重庆开发股份有限公司2021年度第一期中期票据定期跟踪评级报告
原标题:渝 开 发:重庆开发股份有限公司2021年度第一期中期票据定期跟踪评级报告 无。 支持因素：（↑2） 该公司系重庆城投体系内房地产业务的核心运营实体，具有较重要的地位。截至 2025年末，重庆城投持有公司 63.19%的股权，系公司 控股股东。近年来，重庆城投能够通过股东借款及融资担保给予公司持续的支持。 担保方重庆城投本次评级模型分析表 适用评级方法与模型：城市基础设施投资企业评级方法与模型 FM-GG001（2026.06）
无。 支持因素：（↑1） ①目前，重庆城投功能定位为重庆市城市基础设施建设投资集团、服务重庆城市功能综合开发的主导企业。 ②该公司控股股东及实际控制人为重庆市国资委，在资金方面能够获得城建专项资金、城市建设项目资本金等各类财政资金支持。 相关评级技术文件及研究资料 跟踪评级原因 按照重庆渝开发股份有限公司 2021年度第一期中期票据（简称“21重庆渝开 MTN001”或“本期中期票据”）信用评级的跟踪评级安排，本评级机构根据渝开发提供的经审计的 2025年财务报表及相关经营数据，对渝开发的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析，并结合行业发展趋势等方面因素，进行了定期跟踪评级。 该公司于 2020年 10月获得中国银行间市场交易商协会注册的 3.30亿元中期票据发行额度，于 2021年 9月成功发行 21重庆渝开 MTN001，发行规模 3.30亿元，债券期限 3+2年，附第 3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，控股股东重庆市城市建设投资（集团）有限公司（简称“重庆城投”）为本期中期票据本息提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，发行利率为 3.60%，募集资金用于偿还即期债务。2024年 8月13日，公司发布公告下调本期中期票据存续期后两年票面利率至 3.00%。2024年 8月 14日至 2024年 8月 20日回售期内投资人回售本期中期票据 2,000万元，公司随后于规定期限内完成所有回售债券的转售。截至 2025年末，本期中期票据本金余额仍为 3.30亿元，付息情况正常。 发行人信用质量跟踪分析 1. 数据基础 本评级报告的数据来自于该公司提供的 2023-2025年财务报表，以及相关经营数据。重庆康华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2023-2025年财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。 2023年，该公司投资设立重庆渝加颐置地有限公司（简称“渝加颐公司”，公司持股 51%）。2024年公司吸收合并子公司重庆道金投资有限公司（简称“道金公司”）；子公司重庆渝开发物业管理有限公司（简称“物业公司”） 吸收合并重庆渝开发资产经营管理有限公司和重庆国际会议展览中心经营管理有限公司；清算注销重庆渝开发新干线置业有限公司。2025年 3月，公司将重庆朗福置业有限公司（简称“朗福置业”）1%股权转让给其少数股东上海复地投资管理有限公司（简称“上海复地”），朗福置业由公司控股子公司变为联营企业，不再纳入公司 合并范围。截至 2025年末公司合并范围内子公司共计 3家，其中全资子公司 1家。公司近三年财务数据可比性受上述合并范围变化影响不大。 2. 业务 该公司以房地产开发销售为主业，同时涉及会议展览、物业租赁、物业管理和隧道经营等业务。公司为区域性房地产企业，开发规模较小，项目集中在重庆市。2025年，公司未新拿地，重点推进存量项目建设，投资规模不大；得益于贯金和府一期批量销售及渠道合作的加强，公司合同销售规模实现增长，当年房地产业务现金平衡情况良好。整体看，公司开发项目去化速度仍偏慢，当前尚处市场调整期，存量项目仍面临较大的去化与减值压力。其他业务方面，公司会展中心运营持续承压，2025年成本倒挂情况加剧；公司租赁物业主要系开发的住宅项目配套商业，受市场环境影响，部分物业出租率较低，且面临一定的租金下调压力，2025年收入同比有所下降，但毛利率尚处较高水平；石黄隧道经营收益稳定，该收费权将于 2026年 7月到期。2025年公司房地产结转规模增长，叠加原子公司部分股权处置实现较大投资收益，公司净利润实现扭亏。 （1） 外部环境 宏观因素 2026年一季度，全球经济金融受地缘政治事件冲击剧烈波动，能源价格中枢抬升引发滞胀担忧，全球经济贸易格局正在深度重构，新旧产业景气度分化态势持续。新一轮科技革命和产业变革，以及大国关系牵动世界形势更加复杂多变，将是一段时期内影响我国经济发展举措的关键外部环境因素。 2026年一季度，我国经济在动荡复杂的外部环境下实现了超预期增长、价格水平改善，展现出较强韧性。工业和服务业增加值增速保持较快增长，细分行业表现分化依然明显，非金属矿采选、石油煤炭及其他燃料加工、化学原料及化学制品等少部分传统产业和铁路船舶运输设备制造、计算机通信和其他电子设备制造、电气机械和器材制造、信息技术服务等高技术制造与高技术服务业的生产及利润表现相对较好。服务消费、通讯器材以及金银珠宝消费增速较快，而总体消费增长仍偏低，居民消费能力和意愿还需要进一步增强；基础设施建设投资和制造业投资改善，房地产开发投资降幅收窄但仍较大；在人民币汇率升值的背景下，机电等高技术产品出口高速增长带动整体出口表现强势，出口去向区域结构多元化成效显著，对东盟、非洲、欧盟出口的增长有效地对冲了对美国出口的下滑。 长期看，在构建“双循环”发展新格局的大框架下，我国对外坚持扩大高水平对外开放，大力拓展区域伙伴关系， 优化对外贸易区域结构；对内建设全国统一大市场，做强国内大循环，培育壮大新动能，提升产业链自主可控水平，持续防范化解重点领域风险，以高质量发展的确定性应对外部不确定性。短期看，围绕扩大内需和促进科技创新，宏观政策给予定向支持的政策倾向更为突出。央行采取适度宽松的货币政策，加大结构性货币政策力度，引导金融资源流向关键领域；积极财政政策保持较高的支出力度，通过优化财政支出结构提升财政资金使用效率，同时强化财政金融协同与地方财力保障，为经济发展提供坚实支撑。 我国仍处于转变发展方式、转换增长动力的攻关期，经济增长面临压力且行业表现分化是基本特征。随着新动能的持续发展壮大和宏观政策的大力支持，2026年我国经济有望继续保持稳定增长：深入实施提振消费专项行动以及居民增收计划，有利于庞大的市场潜能释放，消费增速温和提升；地产投资降幅收窄，财政主导的基建和设备更新政策支持的制造业升级带动投资增速回稳，投资向高端制造、战略基础设施和绿色转型等领域倾斜的趋势更加明显；出口在供应链完备高效、产品性价比高、去向区域结构多元化下保持韧性。制度优势、发展韧性以及转型升级成效的综合作用下，我国经济长期向好的基本面依然稳固。 行业因素 2025年以来楼市交易呈惯性缩量状态，但降幅同比呈现收敛；分地区看，东部、中部、西部及东北地区商品房销售面积及销售额均呈同比下行。各线城市呈现“以价换量”，房价呈现趋势性下调。新开工量深度收缩下商品住宅待售量持续下降，但去化周期仍处在相对高位。2025年政策延续稳楼市总基调，围绕“控增量、去库存、优供给”布局，着眼于长期机制调整。在优供给方面，“好房子”建设将是未来行业发展进入新阶段的重要变量。 展望 2026年，政策的持续优化和发力将进一步夯实国内房地产市场筑底企稳的基础。但也需看到，将财政与金融资源更多投向吸纳就业能力强的服务业等领域，显著改善就业与居民收入预期及各类市场主体经营预期，进而提升居民收入与房价匹配度，是实现国内房地产市场中期企稳和长期高质量发展的前提。老龄化和少子化带来的人口结构变化以及人口总量的递减趋势，将对国内房地产供需关系形成长期的总量抑制，人口流动因素则将持续分化各能级城市的房地产市场表现。预计在市场实现中期企稳后，结合房屋养老金制度的建立及房产税的推进，我国房地产发展新模式将加速构建。 详见：《房地产行业2025年信用回顾与2026年展望》。 区域市场因素 该公司房地产开发业务集中于重庆市。政策方面，2025年以来，重庆市房地产政策延续宽松趋势，主要体现于取消限售、支持换购需求、降低购房成本及加大金融支持力度等方面。2025年 2月，重庆市全面取消中心城区
该公司以房地产开发业务为核心主业，因作为区域性开发企业，公司开发规模较小，故其经营业绩易受项目的开发、销售与收入结转周期影响而显著波动。2025年，主要因贯金和府一期和星河 one三期（缘香醍三期）项目交付结转，公司商品房销售收入实现增长，带动营业收入同比大幅增长 87.34%至 7.28亿元。公司物业管理、房屋租赁与会议展览业务系其房地产开发业务的延伸，2025年物业管理收入同比增长 33.74%至 0.48亿元，而房屋租赁与会议展览业务收入受市场环境等因素影响同比分别下滑 10.27%和 25.62%，且会展业务成本倒挂进一
2025年，该公司无新开工项目，主要推进星河 one三期（缘香醍三期）和南樾天宸三期等存量项目建设，当年完成房地产开发投资 1.92亿元，同比略有下降。同年，得益于贯金和府一期批量销售及星河 one三期（缘香醍三期）通过渠道合作带动销售签约量上升，公司合同销售面积及金额同比分别增长 177.38%和 120.83%；当年贯金和府一期、星河 one三期（缘香醍三期）和南樾天宸一期合同销售金额分别为 2.94亿元、1.84亿元和 0.44亿元。 图表 3. 公司主要房地产开发项目投资及销售情况（单位：亿元、万平方米、万元/平方米）
天宸项目一期部分及二期物业以团购物业形式打包销售，上述部分未统计预售/销售许可证面积。 该公司主要房地产开发项目如上表所示，计划总投资合计 82.63亿元，截至 2025年末已累计投资 43.37亿元，后续尚待投资 39.26亿元。其中，已推售项目总投资合计 44.99亿元，已投资 33.07亿元，规划可售面积合计 45.44 万平方米，累计签约销售面积为 30.96万平方米，累计签约销售金额为 31.01亿元，已回款 28.52亿元；待售面积合计 14.48万平方米，其中已取证部分待售面积合计 6.99万平方米。 具体项目方面，星河 one项目（缘香醍项目）系该公司与上海复昭投资有限公司（简称“上海复昭”）合作开发， 由项目公司重庆捷兴置业有限公司（简称“捷兴置业”，公司持股 60%）实施，项目涵盖多层住宅、商业等业态。 其中，一期及二期投资合计 6.44亿元，均已售罄，盈利尚可。当前在建在售部分系星河 one三期（缘香醍三期）， 业态为多层住宅，规划可售建筑面积为 6.48万平方米，预计总投资额为 8.43亿元，截至 2025年末已累计投资
1 抵债资产产权清晰无纠纷，经评估市场价值为 21,793.20万元，根据最终审计结果，在扣除相关信用减值准备及税费后，公司实际确认
该公司所持有的重庆国际会议展览中心（简称“会展中心”）位于重庆市南岸区商业核心位置，总建筑面积 17.33 万平方米，拥有 1.50万平方米的无柱式展厅及 33间各种规格的会议室，于 2005年 10月投入使用，主要用于举办各种政策性展览和会议。因自身设施较为陈旧，加之重庆国际博览中心等区域内竞品竞争加剧等因素，公司会展中心业务运营较为困难，长期合作单位较少，租赁期多为一年以内。为支持公司会展业务的发展及促进区域会展名城的建设，自 2023年 1月 1日起设立重庆市南岸区会展专项资金 800.00万元，由重庆市南岸区人民政府和重庆城投（含公司）按 1:1的比例共同出资，其中重庆城投出资比例为 20%，公司出资比例为 30%。2025年，公司计入其他收益的会展专项资金补助收入为 36.70万元。2025年会展中心场地利用率为 47.36%，同比有所下降，举办展览项目 49个。由于运营成本相对较高，2025年公司会展业务持续呈亏损状态，毛利率进一步下滑至-51.04%。 ② 竞争地位 该公司作为重庆国有控股的上市房企，经过多年区域深耕，在当地市场具有一定的品牌知名度。业务区域分布方面，公司开发项目及土地储备高度集中，主要分布在重庆市主城区内。作为一家中小型区域房企，公司经营相对稳健，资产体量不大，2023-2025年末公司总资产分别为 80.55 亿元、77.66 亿元和 71.44 亿元，规模持续下降。2023-2025年，公司合并口径房地产项目合同销售金额分别为 4.03亿元、2.40亿元和 5.30亿元，规模较小，在我国房地产开发企业中排名靠后。 ③ 营运效率 图表 5. 反映公司经营效率要素的主要指标值及变化趋势 2023-2025年，该公司存货去化率分别为 17.13%、8.34%和 18.93%，2025年主要因转让朗福置业部分股权致其出表，以及通过批量销售及加强渠道合作加速项目去化，存货去化率明显提升，但公司整体去化速度仍偏慢，当前尚处市场调整期，公司存量项目仍面临较大的去化与减值压力。
2023-2025年，主要受房地产项目结转影响，该公司营业毛利和综合毛利率有所波动，但整体看公司业务盈利水平良好。同期，公司税金及附加分别为 0.16亿元、0.24亿元和 1.32亿元，2025年金额较大，主要系当年重庆市土地增值税分摊政策调整，公司一次性补提格莱美城项目 1.01亿元税费支出所致。公司期间费用总体保持稳定，其中 2025年期间费用同比略有下降，主要系贷款利率下降，利息支出有所减少。2023-2025年公司资产减值损失主要产生于存货跌价准备的计提，金额分别为 1.94亿元、1.51亿元和 1.01亿元，其中 2025年主要系针对格莱美城和南樾天宸项目存货计提。 2023-2024年，该公司投资收益金额不大，主要系持有的重庆农村商业银行股份有限公司（简称“重庆农商行”，股票代码：601077.SH）3,000万股股票分红；2025年，主要因转让朗福置业 1%股权丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生利得 2.34亿元，此外受联营企业重庆骏励房地产开发有限公司（简称“重庆骏励”）当期净亏损，公司按权益法核算确认投资损失 1.03亿元，综合以上因素公司投资收益仍同比显著增长。2023-2025年公司公允价值变动收益有所波动，主要系重庆农商行股价波动影响。公司营业外净收入及其他收益金额较小， 2025年为正主要系收到南坪方舱亚定点医院补偿款。 2023-2025年，该公司净利润有所波动，其中 2024年主要因房地产结转规模较小，而期间费用较为刚性，叠加存货跌价损失影响而成亏损状态；2025年，得益于项目结转交付规模增加，加之投资收益等非经常性损益带动，公司净利润扭亏，为 0.08亿元。 3. 财务 近年来，该公司财务杠杆总体保持稳定，财务结构稳健。2025年末，受中期票据重分类至一年内到期的非流动负债影响，短期刚性债务规模有所上升。得益于房地产项目销售回款增加，2025年公司经营性现金净流入规模扩大，但项目后续开发待投资金额较大，若项目去化不济，公司仍将面临一定的现金流平衡压力。公司资产以存货为主，其变现能力受开发进度及市场环境等多重因素影响，但鉴于公司货币资金相对充裕，同时持有一定规模上市公司股票，加之尚有一定规模可用授信，可为债务本息偿付提供支持。此外，公司计划定向增发股票，关注后续进展。 2023-2025年末，该公司财务杠杆总体保持稳定，经调整资产负债率在 43%-46%区间内小幅波动；权益资本与刚性债务比分别为 2.52倍、2.50倍和 2.42倍，债务覆盖程度高。 ① 资产 图表 8. 公司主要资产的分布情况
2023-2025年末，该公司资产总额分别为 80.55亿元、77.66亿元和 71.44亿元，主要因朗福置业出表，2025年末资产总额有所下降，同时主要受该因素影响，公司流动资产占比有所下降，2025年末为 55.22%。 2025年末，该公司流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收账款和存货。其中，货币资金为 9.38亿元，较上年末增加 3.62亿元，主要系本期销售回款增加；其中 0.22亿元受限，主要为预售监管资金 0.16亿元。交易性金融资产余额为 1.94亿元，主要系公司持有的重庆农村商业银行 3,000万股股票。因应收经开区土地中心团购尾款已于当年 12月通过住宅资产抵债方式结清，应收账款降至 0.23亿元。受子公司朗福置业出表影响，存货较上年末减少 1.51亿元至 26.19亿元，主要包括 10.27亿元开发成本和 15.91亿元开发产品，公司项目去化周期整体较长，现房占比较高；截至 2025年末，公司存货跌价准备余额为 3.41亿元，其中格莱美城、南樾天宸和贯金和府项目的跌价准备余额分别为 0.94亿元、0.83亿元和 0.73亿元。 2025年末，该公司非流动资产主要包括长期股权投资、投资性房地产、固定资产和无形资产。其中，长期股权投资较上年末大幅增长 67.52%至 13.53亿元，主要系朗福置业转为联营企业所致，公司对朗福置业和重庆 2023-2025年末，该公司所有者权益分别为 43.34亿元、43.39亿元和 39.24亿元，2025年末主要因朗福置业出表，少数股东权益较上年末减少 4.21亿元。构成方面，同期末公司实收资本未发生变化，均为 8.44亿元；资本公积变动很小，2025年末为 11.98亿元；未分配利润分别为 15.08亿元、13.84亿元和 13.91亿元，其中 2024年末较上年末有所下降，主要因亏损所致，2025年末因公司小幅盈利而略有回升；少数股东权益分别为 5.85亿元、7.08亿元和 2.87亿元，2024年末较上年末增加 1.23亿元，主要因朗福置业少数股东上海复地将其 1.55亿元股东借款债转股增资所致，2025年末有所下降，主要系朗福置业出表所致。 ③ 负债 图表 10. 公司债务结构及核心债务（单位：亿元、%）
2023-2025年末，该公司负债总额分别为 37.21亿元、34.27亿元和 32.20亿元，2025年末较上年末下降 6.04%，主要系支付工程款以及子公司朗福置业出表所致。负债构成方面，公司负债以刚性债务为主，2025年末占负债总额的比重为 50.30%；除刚性债务外，公司负债主要由应付账款及其他应付款（不含股东借款本息，下同）构成。其中应付账款余额为 4.70亿元，以尚未结算的工程款为主；其他应付款（剔除股东借款后）为 7.86亿元，主要为项目合作方提供的往来资金，均不收取利息。 2025年末，该公司刚性债务较上年末减少 1.13亿元至 16.20亿元。构成方面仍以银行借款、应付债券和控股股东借款为主。其中，银行借款为 7.71亿元，主要为抵押借款，少量为保证借款；应付债券为 3.30亿元，系公司发行的 21重庆渝开 MTN001；控股股东借款本金为 5.00亿元，借款年利率为一年期 LPR。得益于基准利率下调，2025年公司综合融资成本降至 3.22%。承债主体方面，2025年末公司债务仍集中于本部；债务期
该公司建立了较为规范的投资管理制度和资金管理制度。投资管理方面，公司内部实行统一的投资管理制度，各子公司的重要房地产业项目投资、股权投资、委托理财、证券投资、风险投资等除按规定的内部审批程序进行批准以外，涉及到公司股东会及董事会审批权限的，需报公司按规定程序批准。公司对项目的比选、可行性研究和决策过程作出了较详细的规定，对投资行为的事前审批、事中管理和事后评估进行全过程监控，以降低公司的投资管理风险。资金管理方面，公司建立了资金支付审批制度，明确了资金筹措、资金预算、资金审批等内部流程，确立了现金定额管理制度，以防止不规范现金支用现象的发生。 （2） 偿债能力 ① 现金流量 图表 12. 公司现金流量状况（单位：亿元）
现金利息支出以负值填列。 近年来该公司经营性现金流表现有所改善。2023年，受业务现金收支及相关往来款项变动影响，经营性现金流呈小额净流出状态；2024年，因公司项目投资支出缩减，经营性现金流转为净流入；2025年，得益于房地产项目销售回款增加，加之收到往来款增加，公司经营性现金流量净额同比增加 3.01亿元至 5.01亿元。公司存量项目后续开发待投资规模较大，若项目去化不济，公司将面临一定的现金流平衡压力。 2023年，该公司投资性现金净流出规模较大，主要系环球欢乐世界项目竞拍相关款项支出。2024年及 2025年，公司投资性现金净支出规模较小，其中 2024年主要系支付环球欢乐世界项目土地契税和土地使用税，2025年主要系朗福置业出表产生的现金净流出。 2023-2024年，该公司现金分红分别为 0.17亿元和 0.15亿元，2025年未分红，2023年权益性融资净额为正，主要因环球欢乐世界项目公司少数股东重庆恒诚出资 0.98亿元。2023年债务性融资净额较大，主要因收到上海复地往来款及控股股东拆借款增加所致；2024-2025年，公司债务性融资净额较小。 ② 偿债能力 图表 13. 公司偿债能力指标情况
财务弹性方面，该公司与多家银行建立了良好的合作关系。截至 2025年末公司共获得银行授信 16.51亿元，其中五大国有商业银行给予公司的授信额度合计 14.50亿元，占比为 87.83%；公司未使用授信额度为 6.59亿元，后续尚有一定的融资空间。 权益融资方面，2023年 10月经该公司 2023年第四次临时股东大会审议，同意公司向包括重庆城投在内的不超过 35名（含）的特定对象发行不超过 7.00亿元（含）股票，募集资金在扣除发行费用后拟用于公司商品房项目建设及补充流动资金；公司本次股票发行的数量拟不超过 16,500万股（含），未超过发行前公司总股本的30%；重庆城投拟以现金方式认购股票数量不低于本次实际发行数量的 5%（含）且不超过实际发行数量的 30%（含）。2024年 7月，公司 2024年第三次临时股东大会审议通过了《关于延长公司向特定对象发行股票股东大会决议有效期及相关授权有效期的议案》。当年 12月，公司发布了《重庆渝开发股份有限公司向特定对象发行股票预案（二次修订稿）》，将前述募集资金总额调整为不超过 6.40亿元。2025年 7月，公司第四次临时股东会审议通过了《关于再次延长公司向特定对象发行股票股东大会决议有效期及相关授权有效期的议案》，将本次向特定对象发行股票相关事宜的有效期统一延长至 2026年 7月 19日。2026年 5月，公司披露《重庆渝开发股份有限公司向特定对象发行股票预案（三次修订稿）》，将发行数量上限调整为不超过 3,000万股，募集资金总额调整为不超过 0.81亿元，扣除发行费用后拟全部用于渝开发格莱美城项目及贯金和府一期项目。 2026年 6月 11日，本次股票发行申请获得深交所上市审核中心审核通过。2026年 6月 26日，公司 2026年第三次临时股东会审议通过《关于第三次延长公司向特定对象发行股票股东（大）会决议有效期及相关授权有效期的议案》，将本次发行相关股东会决议及授权有效期延长至 2027年 7月 19日。截至目前，本次向特定对象发行股票事项尚需中国证监会同意注册后方可实施，最终能否获批及实施时间仍存在不确定性。本次发行不会导致公司控制权发生变化，新世纪评级将持续关注本次定向增发后续进展，以及对公司股权结构、治理稳定性和财务状况的影响。 4. 调整因素 （1） ESG因素 根据该公司发布的《2025年度环境、社会和公司治理报告》，公司对施工运营阶段的污染物进行管理，并遵守《中 华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国噪声污染防治法》等国家现行 法律法规要求，多措并举做好污染物排放处理及废弃物处置。公司累计开发绿色建筑项目共计 6个，绿色建筑面积为 33.12万平方米。 社会责任方面，该公司积极在公益事业等方面履行社会责任，2025年购买扶贫商品金额合计 13.30万元。 公司治理方面，该公司目前设股东会、董事会及经理层。根据公司《章程》，董事会对股东会负责，董事会由 5-7名董事组成，设董事长 1人，由全体董事过半数选举产生；公司设高级管理人员 4-6名，其中总经理 1名，由董事长提名并经董事会审议批准后聘任或解聘。2025年，公司董事会及经理层人员发生一定变动；原董事罗升平先生因工作调动辞职，向双林先生当选为公司董事，原独立董事宋宗宇先生辞职，公司目前董事会成员共 6名，其中独立董事 3名，符合法律、法规及章程要求；公司原副总经理胡志敏离任，苏琦成为新任副总经理，原董事会秘书兼副总经理谢勇彬及原财务总监官燕离任，李星一成为新任董事会秘书兼财务总监。 2023年以来，该公司在信息透明度方面不存在重大缺陷，未出现延期披露财务报表，已披露财务报表未出现重大会计差错；未受到监管处罚。 （2） 科技赋能因素
2023-2024年末，该公司流动比率稳定在较高水平；2025年末，因应付债券重分类为一年内到期的非流动负债，该指标有所下降。得益于货币资金增加，同期末公司现金比率有所上升。结合公司货币类资产规模、短期内资金支出需求及可用授信情况判断，公司不涉及流动性因素评级调整。 （5） 表外事项 3 对外担保方面，除为商品房承购人提供按揭贷款担保外，截至 2025年末该公司无对合并口径外提供担保。 根据审计报告显示，截至 2025年末该公司未决诉讼主要为建设工程施工合同纠纷，涉案金额不大。 （6） 其他因素 2025年，该公司向关联方采购商品或接受劳务金额为 713.33万元，主要系向关联方购买隧道维护服务、接受保险、车库租赁、物业服务等产生的交易所致；同期向关联方提供服务及出售商品的交易金额合计 7,879.02万元，主要系提供隧道经营、土地管护服务、物业服务、车库租赁以及出售祈年悦城住宅资产产生的收益。2025年，公司关联方拆入资金来源于重庆城投及项目合作方重庆恒诚，拆入金额合计为 8.11亿元；拆出资金为向朗福置业的财务资助，金额为 931.00万元。截至 2025年末，公司应收关联方款项 2,135.13万元，应付关联方款项 4.22 亿元（不含应付重庆城投借款本息 5.02亿元）。此外，重庆城投继续对公司存续的 3.30亿元中期票据本息提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。整体看，公司关联购销交易规模较小，关联交易以重庆城投和对公司提供的资金拆借及融资支持为主。 图表 15. 公司关联交易情况（单位：万元）
根据该公司提供的 2026年 5月 13日的《企业信用报告》，公司本部无信贷违约记录。根据公开信息查询（查询日为 2026 年 5月 28日），公司本部未受到重大行政处罚，亦未被列入经营异常名录及严重违法失信名单。 5. 外部支持 该公司系重庆城投体系内房地产业务的核心运营实体，具有较重要的地位。截至 2025年末，重庆城投持有公司63.19%的股权，系公司控股股东。近年来，重庆城投能够通过股东借款及融资担保给予公司持续的支持。2025年末，重庆城投向公司提供拆借资金本金为 5.00亿元。此外，公司存续的 21 重庆渝开 MTN001由重庆城投担保，截至 2025年末担保余额为 3.30亿元。 6. 同业比较分析 本次评级选取上海建工房产有限公司作为该公司的同业比较对象。上述主体均以房地产开发为主业，展业区域相对集中，且涉足物业租赁业务，业务结构与公司具有一定相似性，故具有一定的可比性。 该公司房地产开发业务体量较小，项目去化相对缓慢。公司物业资产可带来较稳定现金流，但可租面积有限，收入和利润贡献相对较小。公司财务结构相对稳健，财务杠杆保持较低水平，权益资本对债务的保障程度高。 债项信用跟踪分析 1. 核心业务盈利保障 由于该公司房产开发项目数量不多，受项目建设投入、销售与结转的跨周期影响，公司年度间业绩波动较大。公司房屋租赁和物业管理虽可带来较稳定的现金流并平滑业绩波动，但业务体量相对有限。公司偿债保障主要依赖于房地产开发项目的去化情况，项目变现能力受开发进度、预售证获取及市场环境等多重因素影响。 2. 增信措施及效果 该公司发行的 21重庆渝开 MTN001由重庆城投提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。 重庆城投功能定位为“重庆市城市基础设施建设投资集团、服务重庆城市功能综合开发的主导企业”，目前主要从事城市更新、工程建设管理、公租房特许经营、商品房开发销售、土地整治、基础设施建设、路桥隧运营管养、 健康养老、建设工程施工等业务。2025年，因工程建设管理、房地产、公租房特许经营等业务规模有所增加，当期营业收入同比增长。此外，重庆城投房地产业务在建及拟建项目仍有一定规模，加之工程建设管理板块项目持续投建，重庆城投未来仍面临较大的投融资压力。 得益于重庆市政府各类专项资金持续拨付，重庆城投财务杠杆保持较低水平，财务结构稳健。重庆城投资产以市政项目资产、公租房项目资产、路桥资产等非流动资产为主，且流动资产中与房地产开发相关的存货占比较高，整体资产流动性较弱。重庆城投债务结构以中长期为主，短期债务偿付压力尚可；考虑到重庆城投可使用授信额度充足，且能获得较大力度财政资金支持，均可为其债务的偿付提供有效支撑。 重庆城投功能定位为重庆市城市基础设施建设投资集团、服务重庆城市功能综合开发的主导企业，对当地政府经济、社会、政治目标的实现，及国家和地区政策的执行起着极为重要的作用。重庆城投控股股东及实际控制人为重庆市国资委，重庆城投与重庆市政府关系紧密程度极高，并能够获得城建专项资金、偿还贷款及城市建设项目资本金等各类财政资金，2023-2025年及 2026年第一季度，重庆城投获得财政资金拨入和资本注入金额合计分别为 123.66亿元、86.55亿元、28.04亿元和 33.94亿元。（经本评级机构 2026年 6月 26日信用评审委员会评定，重庆市城市建设投资（集团）有限公司主体信用等级为 AAA级，评级展望为稳定） 跟踪评级结论 综上，本评级机构评定渝开发主体信用等级为 AA，评级展望为稳定，认为由重庆城投提供全额无条件不可撤销连带责任担保的 21重庆渝开 MTN001还本付息安全性极强，并维持上述债券 AAA信用等级。 注：根据渝开发提供的资料整理绘制（截至 2025年末）。
附录五： 发行人主要财务数据及指标
指标计算公式 毛利率[%]=1－报告期营业成本/报告期营业收入×100% 存货去化率[%]=(期末预收款项及合同负债+营业收入-期初预收款项及合同负债)×(1-毛利率)/期末存货×100% 短期刚性债务现金覆盖率[倍]=(期末货币资金+期末交易性金融资产+期末应收银行承兑汇票)/期末短期刚性债务 经调整的资产负债率[%]=(期末负债总额-期末合同负债及预收款项)/(期末资产总额-期末合同负债及预收款项)×100% 权益资本/刚性债务[倍]=期末所有者权益合计/期末刚性债务余额 EBITDA/利息支出[倍]=报告期 EBITDA/(报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息) EBITDA/刚性债务[倍]=报告期 EBITDA/[(期初刚性债务余额+期末刚性债务余额)/2] 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准。 刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他刚性债务 短期刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+其他短期刚性债务 EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销 附录六： 担保人主要数据及指标
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