[年报]天地源(600665):天地源股份有限公司关于公司2025年年度报告信息披露监管问询函的回复公告
原标题:天地源:天地源股份有限公司关于公司2025年年度报告信息披露监管问询函的回复公告 一、关于存货与投资性房地产。年报显示，2025年末，公司存货账面价值164.83亿元，主要系房地产开发成本和开发产品；累计计提跌价准备26.11亿元，占存货余额的13.68%，其中2023年至2025年存货跌价准备计提金额分别为6.67亿元、11.42亿元和8.41亿元。2025年末，公司投资性房地产账面价值5.19亿510.18% 1.16 元，同比增长 ，主要为本期存货转入新增，累计计提减值 亿元。请公司：（1）补充列示近三年开发成本和开发产品期末余额前十大项目的基本情况，包括但不限于项目名称、所在区域、账面余额、开发进度、销售和结转情况、去化情况、跌价准备余额及计提依据等，并结合存货跌价准备计提的关键假设、关键参数、可变现净值的确认方式和依据，以及房地产市场变化趋势和周边可比项2 目情况，说明近三年存货跌价准备计提的充分性及合理性；（）补充列示主要投资性房地产项目的基本情况，包括但不限于项目名称、购入/转入来源、所在区域、建筑面积、运营模式、租金及出租率、账面余额、减值金额及计提依据等，说明本期大额转入的原因，并结合减值测试的关键假设、关键参数、可收回金额的确认方式和依据、转换前后的减值测试方式变化等，说明本年度减值计提的充
经测算可变现净值高于成本，不存在减值情况。
单位：亿元/万平方米
（1）存货跌价准备计提的关键假设、关键参数、可变现净值的确认方式和依据 根据企业会计准则及公司会计政策规定，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货的成本高于其可变现净值的，按其差额计提存货跌价准备；存货成本低于其可变现净值的，按其成本计量；原已计提存货跌价准备的，在已计提存货跌价准备金额的范围内转回。 可变现净值按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。其中： ①项目估计将要发生的成本，按项目完全总成本减去已经实际投入的成本确认； ②预计售价（或测算均价）按已签约及未签约部分分别确定，对于已签约部分，按照实际签约金额确定售价；对于未签约部分，综合考虑项目自身定位、近期产品售价、去化因素、销售计划并参照周边竞品的可比市场售价、未来市场预期等多种因素综合确认； ③估计销售费用：包括为出售存货所支出的人工费、广告费、宣传费等，参照公司最近3年平均销售费用率水平，结合未售存货的销售金额予以确定；④相关税费：包括城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税及土地增
永安观棠：2024年至2025年累计计提存货跌价准备2.19亿元。该项目位于西安市高新区CID板块，项目开发业态主要为住宅高层产品，2024年10月入市销售，目前仍在开发过程中，预计2026年12月交付。根据中指数据库，2025年度西安高新区商品房销售均价约2.24万元/平方米，项目周边竞品价格约在1.35万元-1.55万元/平方米之间。结合项目年度销售均价、第三方评估机构现场走访市场以及项目营销推售计划等，综合确定2025年末项目剩余住宅预计平均售价约1.54万元/平方米。2025年末，项目剩余住宅面积12.10万平方米、商业0.23万平方米、车位1,374个；该项目预计不含税总售价18.84亿元，预计可变现净值13.7亿元，低于成本2.19亿元，公司据此在2025年度对该项目按差额计提了减值准备2.17亿元。 时光里：2023年至2025年累计计提存货跌价准备4.60亿元。该项目位于镇江市丹徒区，开发业态主要为高层住宅（毛坯+精装），目前暂未入市销售。根据中指数据库，2023年度镇江市丹徒区商品房销售均价约0.92万元/平方米，项目周边普通毛坯住宅价格约在0.72万元-1万元/平方米之间。结合区域市场及公司对该项目全龄段康养社区的定位配套规划、后续营销策略，并考虑同类型康养项目较普通住宅项目的溢价水平，年末预计住宅销售价格为1.05万元-1.13万元/平方米。2023年末，项目剩余住宅面积13.33万平方米、车位485个，预计不含税总售价14.32亿元，预计可变现净值11.45亿元，低于成本1.29亿元，公司据此在2023年度对该项目计提了减值准备1.29亿元。根据中指数据库，2024年度镇江市丹徒区商品房销售均价在0.96万元/平方米左右，项目周边普通毛坯住宅价格约在0.79万元-0.9万元/平方米之间。结合公司对该项目全龄段康养社区的定位配套规划及第三方评估机构现场走访市场及竞品项目，预计项目不同类型住宅售价约0.85万元-1万元/平方米。2024年末，项目剩余住宅面积13.28万平方米、车位485个，预计不含税总售价11.38亿元，预计可变现净值9.67亿元，低于成本4.5亿元，公司据此在2024年度按差额对该项目计提了减值准备3.21亿元。根据中指数据库，2025年度丹徒区普通商品房销售均价在0.77万元/平方米，项目周边普通毛坯住宅价格约在0.85万元-0.88万元/平方米,结合公司对该项目旅居社区的定位以及第三方评估机构现场走访市场及竞品项目等情况，2025年末预计住宅销售价格0.82万元-0.91万元/平方米。2025年末，项目剩余住宅面积12.77万平方米、车位422个；项目预计不含税总售价10.4亿元，预计可变现净值8.42亿元，低于成本4.3亿元（2#楼已转为投资性房地产，相应存货跌价准备已转入投资性房地产减值准备），公司据此在2025年度按差额对该项目计提了减值准备0.1亿元。 伴山溪谷：2023年至2025年累计计提存货跌价准备4.64亿元。该项目位于广州市番禺区，项目开发业态主要为高层住宅，2022年底住宅入市销售。根据中指数据库，2023年番禺区商品房销售均价在4.2万元/平方米左右，项目周边竞品价格约在2.88万元-3万元/平方米之间。结合项目自身资源、营销策略及未来市场预期等，2023年末预计住宅销售均价为2.41万元-2.87万元/平方米。2023年末，项目剩余住宅面积7.16万平方米、商业0.11万平方米、车位663个，预计不含税总售价18.41亿元，预计可变现净值14.03亿元，低于成本3.03亿元，公司据此在2023年度对该项目计提了减值准备3.03亿元。根据中指数据库，2024年番禺区商品房销售均价在3.87万元/平方米左右，项目周边竞品价格约在2.45万元-2.82万元/平方米之间。根据第三方评估机构现场走访市场及竞品项目等综合评估测算，预计项目未来综合平均售价约2.6万元/平方米。2024年末，项目剩余住宅面积7.16万平方米、商业0.11万平方米、车位663个，预计总售价17.76亿元，预计可变现净值15.04亿元，低于成本3.71亿元，公司据此在2024年度对该项目按差额计提了减值准备0.68亿元。根据中指数据库，2025年番禺区商品房销售均价约3.35万元/平方米，项目周边竞品价格约在2.2万元-2.75万元/平方米之间。结合项目自身资源、营销策略、未来市场预期以及第三方评估机构现场走访市场及竞品项目等，2025年末预计住宅销售价格2.37万元/平方米。2025年末，项目剩余住宅面积6.29万平方米、商业0.11万平方米、车位653个；预计不含税总售价12.84亿元，预计可变现净值11.69亿元，低于成本3.93亿元，公司据此在2025年度按差额对该项目计提了减值准备0.93亿元。 悦唐阁：2023年至2025年累计计提存货跌价准备3.53亿元。该项目位于珠海市香洲区，项目开发业态主要为高层住宅，2023年初住宅入市销售。根据中指数据库，2023年珠海市香洲区商品房销售均价约3.4万元/平方米，项目周边竞品价格约2.36万元-2.67万元/平方米。结合项目自身资源、营销策略及未来市场预期等，2023年末预计未售住宅价格约2.56万元/平方米。2023年末，项目剩余住宅面积3.48万平方米、商业0.9万平方米、车位183个，预计不含税总售价11.18亿元，预计可变现净值10.6亿元，低于成本1亿元，公司据此在2023年度对该项目计提了减值准备1亿元。根据中指数据库，2024年珠海市香洲区商品房销售均价约3.23万元/平方米，项目周边竞品价格约2.42万元-2.77万元/平方米。根据第三方评估机构现场走访市场及竞品项目，预计项目未来平均售价约2.45万元/平方米。2024年末，项目剩余住宅面积3.18万平方米、商业0.91万平方米、车位183个，该项目预计总售价11.01亿元，预计可变现净值10.07亿元，低于成本2.18亿元，公司据此在2024年度对该项目按差额计提了减值准备1.31亿元。根据中指数据库，2025年珠海市香洲区商品房销售均价在3.13万元/平方米，周边竞品价格约在2万元-2.3万元/平方米左右。结合项目高新海岸社区定位、创新建筑布局及超大楼间距的实物优势，综合考虑项目营销策略、未来市场预期以及第三方评估机构现场走访市场及竞品项目等，2025年末预计未售住宅价格为2.28万元/平方米。2025年末，项目剩余住宅面积3.41万平方米、商业0.91万平方米、车位183个；预计总售价（不含税）8.91亿元，预计可变现净值8.55亿元，低于成本3.37亿元，公司据此在2025年度按差额对该项目计提了减值准备1.22亿元。 平江观棠：2023年至2025年累计计提存货跌价准备0.32亿元。该项目位于
公司投资性房地产项目采用成本模式后续计量。根据《企业会计准则第8号—资产减值》，公司于每个资产负债表日判断是否存在减值迹象。公司针对投资性房地产减值及时进行监测，定期核查租金收入、出租率、周边同类产品市场价格，确认是否存在减值迹象。如前文所述，公司投资性房地产系公司为积极实现存量资源盘活、尽快实现现金流，采取“租售并举”，由开发销售模式转为阶段性租赁运营，将存货转换投资性房地产核算，受房地产行业整体影响，投资性房地产项目出现减值迹象。 报告期末，相关资产同类存货项目售价下浮，公司委托评估机构对可收回金额进行测试。根据评估结果，各项目公允价值减处置费用的金额均大于按照收益法评估的预计未来现金流现值，因此选用公允价值减处置费用后净额作为项目可收回金额，并计提减值准备。公允价值减处置费用的核心关键参数，均与存货资源减值测试保持一致的选用逻辑和方法。 项目关键假设、关键参数、可收回金额的确认方式和依据具体如下：上唐府公寓：该项目1#公寓转为租赁运营的存货资源为公寓楼的2-15层（精装），共422间、16,299平方米，租金约40元/平方米/月，出租率约95%。经调查对比竞品项目，其售价约在1.91万元-1.96万元/平方米之间，综合考量本项目紧邻珠海北站、位于TOD核心区域、交通便利的区位优势，加之精装标准较高的实物状况优势，预计2025年末销售价格为2.11万元/平方米，考虑处置费用后测算可收回金额为3.11亿元，低于账面价值0.74亿元，公司据此在报告期末对该项目计提了减值准备0.74亿元。 水墨江山公寓：该项目1#、2#公寓均为精装交付，共440间房、22,798平方米，租金约20-25元/平方米/月，出租率已达94%以上。经调查对比竞品项目，其售价约在0.82万元-0.87万元/平方米之间，结合本项目资源情况，预计2025年末销售价格为0.82万元/平方米，考虑处置费用后测算可收回金额为1.57亿元，低于账面价值0.09亿元，公司据此在报告期末对该项目计提了减值准备0.09亿元。 时光里2#楼：该项目2#楼住宅为精装，共60间房、5,744平方米，租金约15.67元/平方米/月，出租率54%。经调查对比竞品项目，其售价约在0.85万元-0.88万元/平方米之间，综合考量本项目长租+旅居模式定位、社区规划全龄健康配套与精装修的实物状况优势，具备差异化运营潜力，预计2025年末销售价格为0.96万元/平方米，考虑处置费用后测算可收回金额为0.51亿元，低于账面价值0.04亿元，公司据此在报告期末对该项目补计提了减值准备0.04亿元。 综上，公司已根据项目实际情况对投资性房地产实施减值测试，审慎选取关键参数，在投资性房地产转换前后关键参数选取标准一致，可收回金额测算依据充分，报告期已对投资性房地产计提充分的减值准备。 年审会计师回复： 针对2025年度存货跌价准备的计提，项目组实施了以下审计程序： 1、了解与存货可变现净值计量相关的关键内部控制，评价这些控制的设计有效性，并测试相关内部控制的运行有效性； 2、复核管理层的存货可变现净值估计，并将管理层采用的关键假设和重要参数，包括预计销售价格、平均销售价格等，与公司的实际成交数据、市场可获取数据进行比较，分析其合理性； 3、复核管理层存货可变现净值相关的计算过程和会计处理，关注计算结果是否存在重大差异； 4、与管理层聘请的评估专家就存货资产的可变现净值结果进行沟通，并复核了其出具的评估报告采用的方法和假设； 5、对存货项目进行实地观察，结合项目的实际建设情况，了解存货项目的开发进度、最新预测的项目总成本是否出现重大变化； 6、向前任会计师华兴会计师事务所邮寄《沟通函》并取得回函，事务所与天地源无重大会计、审计等问题上存在的意见分歧。 经核查，我们认为2025年度公司存货跌价准备计提是充分的。 针对2025年度投资性房地产项目转换及减值准备的计提，项目组实施了以下审计程序： 1、了解、评价了管理层存货资源转投资性房地产相关的内部控制，并测试了关键控制运行的有效性； 2、评价第三方资产评估机构的独立性、客观性和专业胜任能力,了解资产评估师工作范围获取投资性房地产的明细表,了解各投资性房地产的情况，包括地址、面积、状态、签约情况等； 3、取得资产评估报告,与管理层和资产评估师沟通,根据对房地产行业及投资性房地产业务的了解,对评估机构采用的关键假设和重要参数及其依据进行复核；4、对投资性房地产项目进行实地观察，结合项目的实际运营情况，了解项目运行是否出现重大变化。 经核查，我们认为2025年度公司投资性房地产项目减值准备计提是充分的。 二、关于其他应收款。年报显示，2025年末，公司其他应收款余额为11.06亿元，主要为往来款，其中3年以上账龄款项占比75.95%；累计计提减值准备1.25亿元，其中单项计提减值准备0.73亿元，主要为应收镇江扬启房地产开发有限公司等3家公司的往来款，计提比例分别为21.00%、22.33%和3.88%，组合计提减值准备0.52亿元，计提比例约7.13%。请公司：（1）补充列示其他应收款期末余额前十大项目的具体情况，包括但不限于欠款方名称及关联关系、资信情况、期末余额、款项性质、形成背景、账龄、逾期情况、累计回款情况、减值准备计提情况及依据等，并结合减值测试的关键参数、测算程序、欠款方履约能力、款项实际回收比例及未来可回收性评估情况，说明其他应收款减值准备计提的充分性与合理性；（2）结合单项计提款项的账龄、对手方资信情况等，逐项说明该款项列入单项计提的具体原因及依据，以及计提比例的确定方法及依据，并测算如按组合方式对该款项进行减值计提的金额，结合该金额与单项计提金额的差异，说明采用单项计提方式及计提比例选取的合理性和充分性。 公司回复： （一）补充列示其他应收款期末余额前十大项目的具体情况，包括但不限于欠款方名称及关联关系、资信情况、期末余额、款项性质、形成背景、账龄、逾期情况、累计回款情况、减值准备计提情况及依据等，并结合减值测试的关键参数、测算程序、欠款方履约能力、款项实际回收比例及未来可回收性评估情况，说明其他应收款减值准备计提的充分性与合理性。 报告期末，公司其他应收款账面余额11.06亿元，坏账准备余额1.25亿元，账面价值9.81亿元。 1、其他应收款期末余额前十大项目的具体情况 报告期末，公司其他应收款前十大客商合计余额10.30亿元，坏账准备合计余额1.17亿元，具体情况如下： 单位：亿元
注2：对陕西融兴投资发展有限公司的挂账，系公司控股合作的九悦香都项目盈余资金分配，根据资0.35 金分配协议，陕西融兴投资发展有限公司分配资金 亿元本金已到约定归还日期，陕西融兴投资发展有限公司尚未归还，公司按照（其他流动资产+未分配利润+货币资金+存货净值-负债总额）*持股比例计算陕
2）参股公司项目合作款：共计4.55亿元，坏账准备余额0.71亿元。参股公司项目合作款系公司根据参股公司项目进展提供的股东资金支持，实质构成对参股公司的投资，公司根据持股比例与合营公司报表计算的净资产份额，调整长期股权投资的账面价值，超过长期股权投资账面价值部分对项目合作款计提信用减值损失。明细如下： 单位：亿元
综上，公司对其他应收款预计信用损失的测算过程中，充分考虑了款项类别、合作模式、项目经营情况及欠款方资信、账龄、履约能力等，减值计提依据金融工具准则要求执行，具备充分性与合理性。 （二）结合单项计提款项的账龄、对手方资信情况等，逐项说明该款项列入单项计提的具体原因及依据，以及计提比例的确定方法及依据，并测算如按组合方式对该款项进行减值计提的金额，结合该金额与单项计提金额的差异，说明采用单项计提方式及计提比例选取的合理性和充分性。 报告期末，公司按照单项计提的其他应收款余额10.30亿元，坏账准备0.73亿元，具体情况如下： 单位：亿元
对镇江扬启房地产开发有限公司：2024年度长期股权投资账面价值已减记为0，并对超额亏损0.42亿元确认了坏账准备。2025年度按照镇江扬启房地产开发有限公司净利润0.18亿元和持股比例33%计算的投资收益为0.06亿元，故转回坏账准备0.06亿元，报告期末对该公司坏账准备余额为0.36亿元。 对苏州吴江锐泽置业有限公司：2024年度长期股权投资账面价值已减记为0，并对超额亏损0.07亿元确认了坏账准备。2025年度按照苏州吴江锐泽置业有限公司净利润-0.93亿元和持股比例30%计算的投资损失为0.28亿元，故补计提坏账准备0.28亿元，报告期末对该公司坏账准备余额为0.35亿元。 因公司控股合作项目盈余分配款及参股项目合作款为房地产项目合作过程中的特殊安排，与组合类别中其他客户显著不同，不适用组合方式对该款项进行减值计提。 综上，公司对上述款项的形成背景、回款来源及信用风险特征进行了充分分析，与公司其他应收款常规组合存在显著差异，因此对上述往来款项单独实施单项减值测试。同时结合欠款方履约能力、项目去化及清算计划等综合测算预期可收回金额，差异化测算信用损失，充分区分不同债权的信用风险水平，减值测算程序完整、计提依据充分审慎，能够客观、真实反映各项其他应收款的可收回状况，相关减值计提具备充分性与合理性。 年审会计师回复： 针对其他应收款，项目组实施的审计程序： 1、选取样本对其他应收客户实施函证程序； 2、选取样本检查其他应收款形成的投资协议、股东会决议；根据股权比例核实公司是否与外部股东同比例分配项目盈余资金； 3、对参股合作项目进行实地检查，核实参股合作项目进展、经营状况、减
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