国企城市更新三层收益闭环：研报详解增长新路径

时间：2026年08月01日 18:11:29 中财网

　　随着存量经济时代到来，城市更新已成为国企盘活闲置土地、不动产及跨权属资源的重要抓手。大量碎片化低效资产正被转化为可融资、可运营的标准化载体，相关项目在全国加速落地。

　　
　　一份研报观点认为，国企参与城市更新需构建业务全景、风险管控与标准化实施框架。研报指出，通过自有资产改造、村集体土地和零散民居整合以及经营权等无形资源统筹，能有效实现资源盘活。投建运营模式则需差异化适配，大体量项目适合F+EPC+O总包，产业空间改造适合引入专业运营商合作，民生项目强调政企民协同与片区平衡。

　　
　　研报认为，三层收益体系是核心亮点。基础稳定收益包括委托代建服务费、政府补贴和物业收入，保障现金流；经营性增值收益通过业态延伸和增值服务增厚利润；中长期资本盘活收益则依靠REITs、股权转让及资产增值出售实现回款，形成完整资金闭环。

　　
　　针对资金回报、跨部门审批、运营招商及社会协调等风险，研报给出了明确应对策略，包括前置尽调、多部门联动专班、引入运营商及共建共享机制。这些措施显著提升了项目可行性。

　　
　　研报进一步提出五阶段闭环框架，从启动阶段资产盘点和专班组建，到策划匹配模式、论证双账测算、落地融资与数字化运营，再到循环阶段资本退出再投资，实现了业务滚动发展。这一体系有望为参与城市更新的国企打开长期稳定增长空间。