中 关 村(000931):《房地产抵押估价报告》【博文房估字（2026）第12065号】
原标题:中 关 村:《房地产抵押估价报告》【博文房估字（2026）第12065号】 估价报告编号：博文房估字（2026）第 12065号 估价项目名称：北京中关村科技发展(控股)股份有限公司位于北 京市海淀区中关村大街 18号部分楼层综合、地下车库、地下库 房用途房地产抵押价值评估 估价委托人：南京银行股份有限公司北京分行 房地产估价机构：博文房地产评估造价集团有限公司 注册房地产估价师：罗志泉 注册号：2320140069 刘晓雷 注册号：3220170358 估价报告出具日期：2026年 9月 20日
1.未设立法定优先受偿权下的价值 本次评估确定估价对象在价值时点 2026年 8月 17日的市场价值 为房地产总价 18905.98万元，大写人民币壹亿捌仟玖佰零伍万玖仟 捌佰元整。 2.需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款 根据估价委托人提供的资料以及不动产登记信息查询，估价对象 已设定抵押权，由于房地产续贷需偿还前期贷款，故本次评估设定估价对象于价值时点不存在抵押权。 除此以外，估价委托人提供的全部资料中未显示估价对象于价值 时点存在其他担保权、典权、欠付地价款、欠付工程款等法定优先受偿款；注册房地产估价师收集的相关资料中亦未发现估价对象于价值时点存在其他担保权、典权、欠付地价款、欠付工程款等法定优先受偿款。 综上所述，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款合计为 零。 3.抵押价值 本次评估确定估价对象在价值时点 2026年 8月 17日的抵押价 值为房地产总价 18905.98万元，大写人民币壹亿捌仟玖佰零伍万玖 仟捌佰元整。
扣除处置税费后抵押净值 17145.83万元，大写人民币壹亿柒仟 壹佰肆拾伍万捌仟叁佰元。 房地产抵押价值评估结果汇总表 币种:人民币
对象已设定抵押权，由于房地产续贷需偿还前期贷款，故设定法定优先受偿款为 0元。 2.变现能力分析和风险提示 （1）变现能力分析 变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的 条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 1）通用性 估价对象登记用途为综合、地下车库、地下库房，房屋结构为钢 混，内部格局作为综合、地下车库、地下库房使用较优，所在区域繁华度较优，基础设施开发较完善，且市场较活跃。在价值时点抵押房地产作为综合、地下车库、地下库房用房的通用性较优。 2）独立使用性 在价值时点抵押房地产作为综合、地下车库、地下库房用房的独 立使用性较好，不可分割转让。 3）实现抵押权时，处置抵押房地产所得金额应依以下顺序分配： 处置抵押房地产的费用（诉讼费、评估费等）、抵押房地产应缴纳的各种税金（增值税及附加、印花税、交易费、土地增值税等）、抵押债权本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害，剩余款项交还抵押人。 4）变现价值与评估价值差异程度分析： 经过我们的调查，拍卖作为一种短期强制交易行为，在其交易过 程中容易受到交易信息、交易时间、付款方式、潜在竟买者数量，甚至交易场所气氛等诸多因素影响。估价对象为综合、地下车库、地下库房类建筑，具有独立使用功能、不可分割转让，在正常状态下，变现时间为 3 个月左右。变现价值与评估的市场价值差异一般在 10%-30%。 （2）风险提示 1）本报告的法定优先受偿款指假定在价值时点实现抵押权时， 法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的但不包括实现抵押权时抵押房地产应交纳的税费，该部分税费由抵押权人确定抵押贷款额度时予以考虑。 2）关注房地产抵押价值未来下跌的风险：国家宏观经济政策的 变化、估价对象状况和房地产市场状况变化、未来处置的风险、抵押期间的房地产损耗、房地产抵押权实现时产生的相关税费等都可能导致房地产抵押价值下跌。评估续贷房地产的抵押价值时，应对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑；定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。 3）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点：①估价对象是 否发生转让、灭失或损坏、是否存在过度使用；②估价对象所在区 位是否出现规划调整、行政建制变化、房地产市场的显著波动和市场泡沫；③是否存在其他法定优先受偿款；④是否存在其它债权等。 4）合理使用评估价值：提请注意的是，报告使用人应在本报告 估价结果的基础上，考虑抵押权设定时点（价值时点）到处分时点期间的市场变化风险、抵押人资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限、变现能力、抵押物处置的税费、是否还存在其他法定优先受偿款、是否存在其它债权等因素确定合理的抵押贷款额度。 3.其他注意的事项 本估价报告使用期限为壹年，报告使用人在使用本估价报告之前 须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失。 法定代表人： 博文房地产评估造价集团有限公司 二○二六年九月二十日 目 录 估价师声明............................................................................................- 6 - 估价假设和限制条件............................................................................- 7 -估价结果报告........................................................................................- 8 - 一、估价委托人............................................................................- 8 -二、房地产估价机构....................................................................- 8 -三、估价目的................................................................................- 8 -四、估价对象................................................................................- 8 -五、价值时点................................................................................- 9 -六、价值类型................................................................................- 9 -七、估价原则................................................................................- 9 -八、估价依据..............................................................................- 10 -九、估价方法..............................................................................- 11 -十、估价结果..............................................................................- 15 -十一、注册房地产估价师..........................................................- 15 -十二、实地查勘期......................................................................- 16 -十三、估价作业日期..................................................................- 16 -附 件....................................................................................................- 17 - 1.估价对象权利人身份证明以及权属证明复印件 2.不动产权登记 信息查询结果告知单 3.估价对象位置图 4.估价对象实地查勘情况及相关照片 5.房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件 6.注册房地产估价师估价资格证书复印件
1.一般假设 （1）本次估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国 有土地使用证》复印件，注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查但未予以核实，本次估价假定估价对象的权属、面积、用途等资料是合法、真实、准确和完整的。 （2）本次估价对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格 的重大因素给予了关注，注册房地产估价师无理由怀疑本次估价对象存在安全隐患且没有经相应的专业机构进行鉴定、检测，本次估价假定估价对象房屋安全性、环境污染等指标在合理范围内。 2.未定事项假设 本估价报告无未定事项假设。 3.背离事实假设 在价值时点，估价对象已设定抵押权，估价委托人若要重新抵押， 则需撤销原抵押权。本次评估未考虑该抵押权对评估价值的影响。 4.不相一致假设 本估价报告无不相一致假设。 5.依据不足假设 估价委托人无法提供估价对象产权资料，估价对象建筑面积依据 《产权持有单位承诺函》记载面积，我们已在能力范围内对领勘人指认的估价对象位置和界址进行实地查勘，但不排除领勘人误指或恶意指认的可能，估价对象现状已重新分割，与《产权持有单位承诺函》记载房号不一致。如果因位置失实或界址不清晰，将导致估值失准。 登记用途为综合，设定为办公评估。如与实际不符，评估结果将做相应调整。 6.估价报告使用限制 （1）本次估价报告和估价结果仅为估价委托人在上述已有假设条 件下，确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得用做其它用途。 任何人影印或复印全部或部分估价报告使用的，均无法律效力。 （3）本次估价报告和估价结果的应用必须在报告所确定的使用期 限内，估价报告的使用期限自估价报告出具之日起一年（2026年 9月20日-2027年 9月 19日）。 （4）本次估价结果未考虑未来可能发生的强制处分、快速变现 等因素，提请估价委托和报告使用人注意。 估价结果报告 博文房估字（2026）第 12065号 一、估价委托人 南京银行股份有限公司北京分行 二、房地产估价机构 机构名称：博文房地产评估造价集团有限公司 法定代表人：徐文井 地址：北京市西城区广安门外大街甲 122号 2号楼北京广运宾馆 9层 903、904室 联系电话：010-83482911 邮编：100054 网址：http://www.bwjt-cn.cn 备案等级：一级 证书编号：建房估备字[2015]025号 有效期限：2024年 8月 6日至 2027年 8月 5日 统一社会信用代码：911100007394033502 经营范围：一般项目：房地产咨询；工程造价咨询业务；招投标代 理服务；不动产登记代理服务；市场主体登记注册代理；房地产评估；资产评估；财政资金项目预算绩效评价服务；土地整治服务；市场调查（不含涉外调查）；社会调查（不含涉外调查）；企业信用调查和评估：软件开发；规划设计管理；工程技术服务（规划管理、勘察、设计、监理除外）；人工智能应用软件开发；人工智能理论与算法软件开发；人工智能基础软件开发；人工智能通用应用系统；承接档案服务外包；信息系统集成服务；数据处理和存储支持服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：测绘服务；国土空间规划编制；建设工程监理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。） 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 （一）估价对象财产范围 本次估价对象为拟抵押的位于北京市海淀区中关村大街 18号部 分楼层综合、地下车库、地下库房用途房地产，包括房屋所有权及其占用范围内土地使用权，以及与其不可分割的满足其使用功能的水、电等配套设施、装饰装修，建筑面积 4096.83㎡。小区容积率 8.97，物业公司为仲量联行物业管理服务有限公司，物业费 21元/㎡·月，位于三环至四环，使用状态为自用。 （二）估价对象土地状况 估价对象所在宗地东至科春社区、南至科育小区、西至中关村大 街、北至中关村电话局。地势平坦，形状较规则，实际开发程度为宗地内外“七通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通气、通暖）及场地平整，土地用途为综合、配套(地下)、地下车库用地，本次评估的是房地合一价值，估价对象土地面积实际分摊的大小并不影响其评估价值。 （三）估价对象建筑物状况 估价对象证载权利人为北京中关村科技发展(控股)股份有限公司， 位于海淀区中关村大街 18号，建筑面积 4096.83㎡，登记用途为综合、地下车库、地下库房，建筑物结构为钢混结构，朝向为东朝向，房屋总层数为 22（-4）层，估价对象地上办公所在层为 3-5层，层高约 3.5米；估价对象装修状况外墙为玻璃幕墙，室内装修地上办公：地面为地砖，墙面为乳胶漆，天花为吊顶；估价对象地下库房所在层为地下 2层至地下 4层，层高约 3.5米，室内装修地下库房：地面为水泥地面，墙面为乳胶漆，天花为乳胶漆；估价对象地下车库所在层为地下 2层至地下 3层，层高约 3.5米，地面为地坪漆。房屋建成年代为 2003年，根据现场勘察，建筑物维护状况良好，房屋六成新。估价对象所在小区具备供水、供电设备，通电话、有线电视、管道燃气，排水通畅，设施设备能满足办公经营需要。
在价值时点，估价对象已设定抵押权，估价委托人若要重新抵押， 则需撤销原抵押权。本次评估未考虑该抵押权对评估价值的影响，故设定法定优先受偿款为 0元。 （五）房地产市场分析 2025年全国办公房地产市场延续深度调整，供过于求、租金下行、 空置分化，但一线城市核心板块及新兴产业驱动局部回暖，整体进入“存量提质、功能复合、资产重构”转型期。 投资与供应持续收缩：2025年全国办公楼开发投资 3203亿元（同 比-22.8%），新开工面积 1471万㎡（-21.9%），竣工面积 2071万㎡（+6.7%，因前期项目完工），反映开发商大幅削减新增供给，但存 量去化压力仍大。 销售与空置双承压：办公楼销售面积 2239万㎡（-6.2%），销售 额 2900亿元（-9.3%）；全国商办类待售面积中，办公楼待售 5330 万㎡（仅+0.3%），显著好于住宅（+2.8%），但重点城市甲级写字楼空置率普遍超 15–36%（如北京约 15.2%、成都达 36.2%），呈现“核心稳、新兴高”分化。 租金持续下调，租户主导：一线及强二线城市甲级写字楼年均租 金同比降幅 10–16%（如北京 222元/㎡·月、上海约 6.4元/㎡·天），免租期普遍延长至 6个月以上，续租成交占比提升，企业缩租、退租与“降本搬迁”并存。 需求结构性复苏：TMT（科技、媒体、通信）与 AI相关企业成 核心租户（北京中关村、上海张江、广州琶洲占新增需求 17–20%），金融业稳居第二；但整体净吸纳量低迷，13城年均净吸纳约 215万㎡（同比+12%，基数仍低），远低于年均新增供应（约 450–500万㎡）。 政策与资本转向盘活存量：公募 REITs试点扩容至办公资产（如 华安陆家嘴 REIT、汇添富上海地产 REIT已生效），多地（京沪穗深）允许商办转科创、养老、租赁住房等；大宗交易筑底，办公资产仍占全国商办成交约 50%，但单价下行、中小宗（<3亿元）占比超 50%。 转型路径明确：市场从“以价换量”转向“空间+服务+生态”运营（混合业态、灵活工位、产业社群、绿色智慧改造），老旧楼宇更新（如上海外滩 FTC转型内容科技载体）成破局关键，未来 3–5年供应压力渐退，2027年后或现结构性复苏。 当前（2026年中）尚无全国统一空置率官方数据，但国家统计局 仅披露办公楼开发、销售、竣工等宏观指标，微观空置与租金由仲量联行、戴德梁行等机构区域抽样估算，全国层面无综合空置率统计。 整体判断：2025年为“触底筑底年”，非全面复苏，而是分化加剧、功能重定、资本重构的转型元年。 五、价值时点 2026年 8月 17日（实地查勘之日）。 六、价值类型 1.价值名称：根据本次估价的目的，本估价报告中的评估价值是 指估价对象在价值时点，现状利用条件下，用途为综合、地下车库、地下库房的房地产抵押价值。 2.价值内涵：本报告估价结果所涉估价对象土地取得方式为出让， 土地用途为综合、配套(地下)、地下车库用地，开发程度为宗地内外“七通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通气、通暖）及宗地内场地平整；所涉估价对象房屋用途为综合、地下车库、地下库房，建筑结构、设施设备、新旧程度等状况均为现状条件。 七、估价原则 1.独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、 公平正直地评估出对各方利害关系人均是公平合理的价值或价格。 2.合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价 值或价格。 3.价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特 定时间的价值或价格。 4.替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件 下的价值或价格偏差在合理范围内。 5.最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用 状况下的价值或价格。 6.谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定 性的情况下，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。 八、估价依据 (一)国家有关部门颁布的法律法规及相关文件 1.《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第 45号， 2021年 1月 1日起施行）； 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年 8月 26日中华 人民共和国主席令第 32号，2020年 1月 1日起施行）； 3.《中华人民共和国土地管理法》（2019年 8月 26日中华人民共 和国主席令第 32号，2020年 1月 1日起施行）； 4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年 12月 27日 国务院令第 256号，1999年 1月 1日施行，2021年 4月 21日国务院 第 132次会议修正，自 2021年 9月 1日起施行）； 5.《中华人民共和国城乡规划法》（2019年 4月 23日中华人民共 和国主席令第 29号，2019年 4月 23日起施行）； 6.《中华人民共和国资产评估法》(2016年 7月 2日中华人民共和 国主席令第 46号，自 2016年 12月 1日起施行）； 7.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （1990年 5月 19日中华人民共和国国务院令第 55号发布，根据 2020年 11月 29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订）；8.《城市房地产抵押管理办法》（1997年 5月 9日建设部令第 56 号发布，根据 2001年 8月 15日建设部令第 98号、2021年 3月 30日住房和城乡建设部令第 52号修改）； 9.《商业银行房地产贷款风险管理指引》（中国银监会 2004年 9 月 2日颁布施行）； 10.《中华人民共和国增值税法实施条例》（2026年 1月 1日起施 行）。 （二）地方有关部门颁布的法规及相关文件 1.关于颁发 2016年《北京市建设工程计价依据-概算定额》的通知 （京建发[2016]407号）； 2.《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（北估秘[2016]001 号）。 （三）本次估价依据的技术标准 1.《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）； 2.《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）； 3.《房屋完损等级评定标准》（城住字[1984]第 678号）； 4.《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。 （四）委托人提供的有关资料 1.《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件； 2.估价委托人提供的基本情况资料。 （五）房地产估价机构掌握的有关资料 1.估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方 面的基本情况资料； 2.估价对象所在地统计资料； 3.估价对象所在地城市规划资料； 4.估价对象所在地城市基础设施基本情况资料。 （六）注册房地产估价师实际勘察、调查所获取的资料 1.注册房地产估价师实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、 基础设施、宗地条件方面的资料; 2.注册房地产估价师实地踏勘和调查收集的有关估价对象建筑物 状况资料; 3.估价对象所在地土地出让转让、土地市场供需状况、商品房买 卖、租赁等土地房产交易的市场资料; 4.注册房地产估价师实地拍摄的有关估价对象现状的照片。 九、估价方法 （一）估价方法的选用 本次估价在认真分析所掌握的资料并进行实地勘察和对邻近地区 的市场调查之后，根据估价对象的特点及其目前利用的实际状况，选取比较法和收益法作为本次评估的基本方法。 本次估价所选取方法的理由 1.选取比较法的理由
①收益法是指预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、 收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价格或价值的方法。报酬资本化法是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加后得到估价对象价值或价格的方法。 ② 公式： n ? ? A ?1 ? G ? V ? ?1 ? ? ? ? R ? G 1 ? R ? ? ? ? ? ? 其中：V——收益法评估价格 R——房地产还原利率 A——房地产年纯收益 n——房地产收益年期 G——净收益逐年递增的比率 ③ 租金的测算过程
 |